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房地产开发商营运严重分化行业整合加速并购潮暗涌

发布时间:2019-09-29 18:36:40 阅读: 来源:离子交换树脂厂家
房地产开发商营运严重分化 行业整合加速并购潮暗涌 一个有悖常理的现象正在发生。 2009年一季度,所有开发商——从大到小的开发商都在高声宣布取得“辉煌”销售战绩,不过,在另一面,这些开发商却成了铁公鸡,在土地市场龟缩不前。以重庆为例,即使当地大幅减少土地推出量的情况下,却依然只能以挂牌价成交。 记者选取53家上市开发商为样本的分析结果显示,无论是存货周转天数还是已获利息倍数,都有恶化的趋势,因为存货周转变慢,已获利息倍数降低已成行业性趋势。销售萎缩与银行信贷资金压缩的双重压力正考验着开发商。 但是,冰火两重天。大的开发商在经历去年寒冬后,正磨刀霍霍,包括万科A(000002.SZ)等都提出了要在2009年择机并购。他们的猎物正是那些现金流困难的企业。2008年,万科A的市场占有率是2.34%,万科A的中期目标是4%。 “香港信和地产正准备收购重庆一家开发商。”5月5日,一地产业人士向记者透露。一场地产围猎或将拉开大幕。 恶化的已获利息倍数 2008年销售不畅的结果是,多数地产公司的已获利息倍数都呈恶化趋势。 已获利息倍数,也称利息保障倍数,是指上市公司息税前利润相对于所需支付债务利息的倍数,可用来分析公司在一定盈利水平下支付债务利息的能力。在统计的42个地产公司中,只有16个或者38%的公司的已获利息倍数增加,2007年这个比例为44%。 已获利息倍数下降主要有2个因素,一是利息增加,二是利润总额减少。记者统计发现,大公司一般是由于债务增加所致,小企业则多为利润总额猛降引起。 “大的开发商在地产寒冬期依然能取得银行借款,但由于利润总额增幅下降甚至减少,导致利息保障倍数下降。而小开发商则面临利润总额下降和银行借款的双重考验。”一人士如此分析。 北辰实业(601588.SH)是已获利息倍数下降的代表性企业之一。北辰实业2006年到2008年的EBI分别为89.88、24.57、2.47,2007、2008年环比下跌分别为73%、90%。招商地产(000024.SZ)过去三年的EBI分别为73.46、193.44、38.17,万科A(000002.SZ)的该数据为39.1、21.39、10.28。多伦股份(600696.SH)过去三年的EBI分别为1.7、1.5、1.2。 “无论对于大的开发商还是小的开发商而言,利息保障倍数的下降都意味银行贷款保障减少,也意味着银行风险放大。”上述人士说。 鉴于此情况,银行依然在坚持对开发商谨慎放贷的态度。 重庆统计局的报告显示,“2009年一季度,国内贷款64.78亿元,同比下降14.2%,降幅较上月减小14.4个百分点,其中银行贷款62.00亿元,下降8.1%,较上月减小21.9个百分点。” “迟钝”的存货周转 2008年,开发商的存货周转更为“迟钝”,存货周转天数呈直线上升态势。 存货周转天数表示在一个会计年度内,存货从入账到销账周转一次的平均天数(平均占用时间),存货周转天数越短越好。 在纳入记者统计的地产公司中,有68%的公司的存货周转天数增加,2007年该数据为46%。“去年的行情决定了存货周转天数的增加。”上述人士说。 2008年,全国商品住宅销售面积比2007年同期出现较大幅度的下降,这是房地产市场成交量近十年来的第一次下降。从个体看,光华控股(000546.SZ)的存货周转天数从2006年的1310天增加到2007年的1339天,再到2008年的42857天。名流置业(000667.SZ)过去三年的存货周转天数为758天、632天、2014天。 知名地产商亦是如此。招商地产的存货从2007年的172亿元增加到239亿元,增长幅度为39%。即使是在2008年率先降价的万科A,存货依然也从665亿元增加到859亿元。金地集团(600383.SH)的存货则从186亿元增加到284亿元,增长52.7%。金融街的存货从64亿元增加到109亿元。 2009年一季度,尽管出现了所谓的“小阳春”,依然难改地产存货庞大的局面,招商地产今年一季度存货从去年底的239亿元增至254亿元。因此,消化存货将成为众多公司2009年的主要课题。 毛利率下降,迫使开发商掀起削减开支的大潮。万科A 在年报提出,“计划在2009年将管理费用、销售费用占营业收入的比重较2008年降低20%。”2008年,万科A发生销售费用19亿元,占营业收入的比重为4.6%,2007年该数据为3.3%。 金地集团也明确表示,2009年将更加注重控制管理和营销费用,缩减行政成本。2008年,金地集团的销售费用为4.1亿元,较2007年的2.1亿元增加约100%。其2008年的销售收入为98亿元。销售费用占营收的比重为4.1%,而2007年该数据不过为2.8%。2008年金地销售费用占利润总额的比重为27%,而2007年为12%。万科A、金地集团削减销售费用的举措已成行业性举动。 整合加速 并购潮将临? 多家开发商预计,行业资金整体紧张的局面不会改变。这个观点得到了银行界人士的认可。某大型国有银行公司部总经理告诉记者,开发商玩的是十个杯子九个盖子的游戏,一季度的“小阳春”难改开发商资金紧张的局面。 中国银行某分行公司部总经理曾向本报记者表示,该行的地产客户主要为当地的排名靠前的开发商,一般的开发商已经很难获得贷款。 贷款只是一个渠道。金地集团就明确要求,一要积极争取公开增发计划,二是继续保持在债务融资方面的良好信誉,三是扩大和拓展新的融资渠道。 万科A更是对股权融资念念不忘,表示将在条件许可的情况下考虑进行一次股权融资。 知名开发商将在潮水退去后开始拾“贝壳”——展开并购。金地集团提出“在经营性现金流、公司外部融资支持下,通过各个方式拓展项目,不仅通过招拍挂形式,也可以寻找合作、并购等方式,利用外部资源做大规模。”名流置业也表示:2009年“公司将推进兼并收购在建项目的工作”。 保利地产早已开始行动。2008 年保利地产新拓展项目12 个,新增土地储备594万平方米,2008 年底土地储备数比上年同期净增189 万平方米。这些项目均以出让底价获得。 正在谋求上市的重庆金科集团副总裁李战洪曾向记者表示,“2008年是房价拐点年,2009年是房企拐点年,1/3的企业会甩卖、转让,1/3的企业在挣扎,1/3的企业会成长起来。” “如果行情没有根本的反转,很多小企业会被‘吃’掉,这将会加快房产行业的整合。这对于目前行业集中度并不高的房产业而言也是必要的。”上述人士表示。2008年,万科A占全国市场份额不过2.34%。 万科A董事长王石在年度股东大会上称,2008年万科的市场占有率从2.07%提高到2.34%,但占有率还很低。美国前5大开发商,整体占有率是18%,日本是20%,平均每个开发商至少是4%。王石表示,万科第一步应该在2014年将市场占有率提高到4%。

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